La autoconstrucción, entendida como aquel proceso de edificación realizada por los mismos propietarios, dentro de sus diferentes modalidades, ha generado espacio para que un Promotor desarrolle proyectos de edificios o condominios, captando inversionistas para la adquisición de un terreno como copropietarios, a fin de adjudicarles las unidades inmobiliarias una vez concluya la edificación y tramites registrales correspondientes.
Las ventajas que ofrece esta modalidad para los adquirentes es que son menores los costos, en cuanto al ser copropietarios del terreno no deben pagar acabala ni igv al momento de la subdivisión a su nombre de los inmuebles construidos , siendo sus gastos los servicios del Promotor en su calidad de coordinador y mandatario encargado de todos los tràmites, y la construcción que generalmente se encarga al mismo Promotor o a una empresa vinculada. Sin embargo esta modalidad también tiene potenciales contingencias, que pueden generarse ya sea por el lado del Promotor, quien al no arriesgar su capital, la valla de ingreso a este negocio no requiere que sea una persona solvente, en consecuencia los inversionistas pueden tener problemas para recuperar su dinero en caso de incumplimiento de aquel, por ejemplo cuando sus aportes sean mayores al avance de obra realizada.
Otro frente contingente son los propios inversionistas, quienes generalmente no se conocen, y al ser copropietarios lo que suceda con uno afecta a los demás, por ejemplo la partida registral del inmueble en copropiedad puede verse afectada por embargos que afecte solo a uno de los propietarios, o la obra puede ser suspendida si uno de ellos deja de hacer sus aportes, teniendo presente que en la autoconstrucción colectiva son los inversionistas quienes cubren directamente los costos de las obras, sin que intervenga el sistema financiero por el lado del constructor. A esto hay que agregar que las decisiones sobre el destino del inmueble en copropiedad no se toman por mayoría sino por unanimidad, en tal sentido, lo mas probable es que una solución apropiada del problema exija copropietarios unidos.
¿Cómo prevenir?, cada caso tiene sus propias particularidades y alternativas, pero en general lo que debe exigirse es una garantía idónea que asegure el cumplimiento del Promotor/Constructor, y la indemnización de los daños que pueda ocasionar; así como reglas claras entre los copropietarios que permitan tomar decisiones en caso de mantener posiciones distintas con cara a la solución de un problema.
Por: Dra. Sophia Icaza
