Desalojo Judicial, Procesos de Frustaciones

Una suma de actos violentos y de negligencia de los participantes, que dieron como resultado este desenlace violento y absurdo, todo esto a consecuencia de la ejecución de un  proceso de desalojo; este evento fatal me sirve de corolario para expresar una breve opinión respecto del desalojo, que es el tipo de proceso judicial que considero más frustraciones debe causar a los justiciables, en cuanto si bien se pensó y reguló para ser resuelto en plazo breve, lo que en realidad tenemos es un proceso ineficiente, injustificadamente lento, que pone en situación de desventaja al demandante que reclama la restitución del bien, quien finalmente va a soportar las externalidades negativas por la demora en la recuperación de su activo, al verse impedido de disponer de la posesión de su derecho hasta que no termine el proceso, sujeto a la eventualidad que cuando le entreguen el bien se encuentre deteriorado por su uso descuidado, viéndose incentivado en todo momento a arribar a muy malos  acuerdos con  el ocupante, para evitar o culminar el proceso de desalojo, pagándoles incluso para que se vayan, a fin de no perder más de lo que ya hubiese perdido; o recurrir a la fuerza por mano propia al no encontrar en el sistema legal garantías que le aseguren tutela judicial efectiva.

El desalojo, es importante advertir, no tiene por finalidad discutir quien es el propietario de determinado bien. Mediante este tipo de procesos  pide tutela aquella persona que tiene un título para tener la posesión del inmueble, como puede ser el derecho de propiedad o de usufructo sobre el mismo, y solicita la restitución contra aquella persona que está en posesión del bien sin tener derecho a estarlo o que habiéndolo tenido título este ha fenecido. El caso típico es el del arrendamiento, una vez que vence el contrato o queda sin efecto por algún motivo, el arrendador tiene derecho a pedir que se le devuelva el bien, y el arrendatario tiene la obligación de entregarlo.

Ahora bien, esto que parece tan sencillo, al momento de ejecutarse en nuestro sistema se vuelve sumamente complicado y muchas veces incierto.  A continuación paso a explicar algunas razones por las que ocurre esto:

En principio, es muy distinto afrontar un desalojo con un contrato de arrendamiento, que sin contrato, o con otro tipo  de acuerdo, ya  sea este  a título oneroso o gratuito, en cuanto según nuestra norma si usted tiene un contrato en el cual se ha pactado una renta mensual que sea menor a 50 URP (cada URP es el 10% de una UIT), es decir a S/. 19,000.00, el Juez que debe conocer su caso es un Juez de Paz Letrado, lo que implica que su proceso va a terminar como máximo en una segunda instancia que va a ser conocida por un Juez Especializado o Mixto; este trámite puede demorar, terminando todas sus etapas, entre uno o dos años si se lleva ante Juzgados expeditivos y el planteamiento del caso no ha tenido deficiencias sustanciales, pero si tiene la mala suerte de caer en Juzgados mal administrados por su Juez  o que tienen problemas de diferente índole, el plazo se puede prolongar por mucho más tiempo, fácilmente duplicar o triplicar, por lo que la incertidumbre se incorpora como un elemento importante en estos casos.

Si  no tiene contrato, porque por ejemplo le prestó por un tiempo la casa a un familiar y luego no se la quiso devolver, o no es un arrendamiento como puede ocurrir con un contrato de comodato, o siendo un arrendamiento la renta mensual pactada es mayor a los S/. 19,000, o nos encontramos ante un acuerdo a título gratuito, el tema se complica más, porque los Jueces competentes en primera instancia ya no van a ser los de Paz sino los Jueces Especializados o Mixtos, en tal sentido, su segunda instancia judicial va a ser la Corte Superior de Justicia, pudiendo terminar el caso en la Corte Suprema porque la parte perdedora interpone recurso de casación;  un proceso de este tipo no va a demorar menos de tres años si va con velocidad, pero no creo equivocarme si afirmo que en este escenario no resulta extraño encontrar procesos con ocho años o más de duración.

Solo podrá acumular al proceso una pretensión económica para que le paguen las rentas devengadas o por devengarse, cuando se trate de uno en el que se está pidiendo el desalojo en base a un arrendamiento, pero si es porque el ocupante es por ejemplo un usurpador o alguien a quien le entrego el bien a título gratuito, o se lo tiene que devolver por motivos distintos a la conclusión de un arrendamiento, ese pedido de compensación económica lo va a tener que hacer valer en otro proceso judicial distinto al desalojo.

Mientras dure el proceso de desalojo, por más que sea evidente y no quepa duda que el ocupante lo único que desea es mantenerse en el bien a costas del titular del derecho, no se va a poder recuperar la posesión, en cuanto la norma establece que solo se puede obtener el desalojo o lanzamiento anticipado si se acreditan dos cosas: i) El derecho a la restitución, y ii) el abandono del inmueble. Es decir, si el predio está ocupado, olvídese del mismo hasta que termine el proceso y pueda ejecutar el lanzamiento correspondiente.

El último intento del legislador por lograr que el desalojo sea un proceso de trámite rápido, se ha dado dentro de la Ley 30201 que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos publicada en el diario El Peruano el día 28 de mayo del 2014, norma que en su artículo 5 modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil, y establece una norma que en mi opinión adolece de deficiencias de técnica legal, que incluso contradice instituciones procesales como por ejemplo el allanamiento, que nuestro ordenamiento procesal lo define como la aceptación de la contraparte de la pretensión del demandante, sin embargo en el caso de esta norma se permite que el ocupante contradiga su allanamiento alegando  que el contrato de arrendamiento está vigente o que ha pagado renta.

Fuera de estas disquisiciones técnicas, lo cierto es que esta modificación del artículo 594 del CPC no soluciona el problema en su parte esencial, y deja sin regular varios aspectos que son necesarios para que esta norma cumpla con su objetivo de solucionar la ineficiencia de los procesos de desalojo, así tenemos que:

La nueva norma solo se aplica a los contratos de arrendamiento de inmuebles, si no hay contrato o es de otro tipo legal, esta fuera del presupuesto de esta clase de desalojo con allanamiento anticipado.

El supuesto de la norma exige que el contrato de arrendamiento concluya por vencimiento de plazo, o incumplimiento de pago de renta según lo regulado por el artículo 1697 del Código Civil que dispone el incumplimiento de pago de 2 meses y 15 días de renta; entonces si el arrendatario incumple por ejemplo con destinar el inmueble a la actividad permitida por el propietario, imaginemos que era para vivienda y lo usa de discoteca, en ese caso no cabe la aplicación de este tipo de desalojo; queda la duda de qué sucede si es que la causal de resolución de contrato por pago de deuda pactada era de un mes, ¿debe esperar a los dos meses y 15 días de falta de pago para resolver?, esto resulta absurdo, sin embargo la redacción de la norma permite sostenerlo.

Si no ha habido contradicción por parte del arrendatario, queda claro que el desalojo va a ser inmediato, pero si contradijo el ocupante y  resuelve el Juez amparando la demanda, la apelación que interponga el ocupante ¿suspende los efectos de la sentencia emitida?, de ser así, en este caso, nos deberíamos remitir a las explicaciones hechas al inicio de este artículo a fin que se pueda prever el camino que va a seguir el proceso, y el tiempo que va a demorar en resolverse definitivamente, en cuanto podría llegar el caso a la Corte Suprema vía casación en su peor escenario.

En mi opinión, para realmente tener un desalojo viable dentro de nuestro ordenamiento, con todo los efectos positivos que ello trae, y procurar tutela efectiva a quienes demanden la restitución de sus bienes, es importante darle al sistema las herramientas para procurar que este tipo de procesos sea realmente de trámite breve, y que el incentivo para llegar a un acuerdo de  salida sea para aquel que ocupa sin derecho vigente el bien, por ejemplo, no tiene sentido alguno que estos conflictos, en los que la materia controvertida no es compleja, lleguen a la Corte Suprema, en todo caso la Casación solo debería ser permitida si hay sentencias contradictorias previamente, o a instancia del demandante. Si la sentencia de primera instancia ha declarado fundada la demanda, se debería permitir la obtención de medidas cautelares destinadas a recuperar la posesión del bien, como regla general se podría disponer que previamente al otorgamiento de estas medidas, se ponga en conocimiento del demandado el pedido del propietario, a fin que este tenga la oportunidad de solicitar  mantenerse en el inmueble mientras dure el proceso, a condición  que aseguré con garantía idónea la compensación económica en favor del demandante por el tiempo que se quede en el bien.

Además de los problemas anotados, y teniendo presente que hay seguramente muchos otros, una vez que se emite la sentencia final ordenando el desalojo comienza un nuevo suplicio para el demandante, que es la ejecución del lanzamiento, y los problemas que se pueden enfrentar son muchos. A continuación, hago referencia a algunos que se presentan con frecuencia: i) el ocupante retira la numeración del predio, o  antes de la diligencia pinta otro número, a fin de lograr la postergación del lanzamiento; ii) el auxiliar jurisdiccional solicita siempre apoyo de la Policía Nacional, regularmente de la comisaría del sector, y en esta etapa el litigante puede encontrarse con muchos problemas, como son falta de personal de la policía, o que estos por algún motivo no quieran salir la fecha programada para la diligencia, frustrándose así el lanzamiento; iii) además, los  municipios pueden oponerse  en el lugar que se realice la ejecución ante la eventualidad que las cosas que están dentro del inmueble a desalojar se ponga en la vía pública; iv) los vecinos hacen causa común con el desalojado, y se enfrentan a la autoridad frustrando el lanzamiento.

En la coyuntura actual prevenir en el contrato estar en situación de tener que desalojar es muy importante, siendo algunas recomendaciones a seguir: i) elegir bien con quien se contrata, si es una persona natural que está casada  bajo el régimen de sociedad de gananciales que firme también su cónyuge el contrato, para que el matrimonio asume sin lugar a dudas la responsabilidad como consecuencia del incumplimiento, ii) exigir garantías ejecutables para asegurar que en caso de incumplimiento se pueda resarcir el daño íntegramente, y iii) asesorarse con un buen abogado a fin de establecer reglas que le permitan afrontar de la mejor forma las contingencias que se podrían generar ante un evento de incumplimiento.